본문 바로가기

StarNews

태풍의 눈이 커지는 건 순식간이다

 태풍의 눈이 커지는 건 순식간이다
  
 어느 날 수박 농장을 찾은 어린 소녀가 큰 수박을 사고 싶었다.
“그건 만원이야.”라고 농부가 말했다. 
“제가 가진 돈은 이거 천 원 뿐인데요.”라고 어린 소녀가 말했다.
 그러자 농부는 밭에 있는 아주 작은 수박을 가리키면서,
“저건 어떠니?”하고 말했다.
“좋아요. 저걸로 하겠어요. 아저씨 아직 따지 마세요. 한 달 후에 다시 올 거예요.”
 어린 소녀는 신이 나서 농부가 무어라 할 사이도 없이 집으로 뛰어 갔다.

 그렇다. 투자는 꼭 큰돈으로만 하는 게 아니다. 현재의 겉모습만 보고서 판단해서도 안 된다. 개발정보를 수집하고 입지조건, 주변 환경을 고려하면서 상상력을 발휘하여 물건의 미래 가치를 예측할 수 있어야 한다. 이 때 친분관계도 투자자원이 될 수 있다. 
 경매를 보면서 미리 살 사람을 대기시켜 놓고 바로 웃돈을 얹어 전매시켜야 선수라고만 여기지 말라. 남들이 거들떠보지 않고 소액으로 투자할 수 있는 물건을 주목하라. 위 어린 소녀처럼 적은 돈으로 미래가치를 사는 투자 자세를 가질 필요가 있다. 이때 물건을 보는 안목이 가장 중요하다. 여기에 [법률 마케팅(Marketing)]을 할 수 있는 실력을 갖추면 금상첨화(錦上添花)일 것이다.

 맹지(盲地)는 눈먼 땅이 아니다
 [맹지]란 한 마디로 길(도로)이 없는 땅으로 눈먼 땅이다. 길(도로)이 없으니 차량통행이 불가능하다. 차가 다니지 못한데서 건축허가를 받을 수 없다. 
 대법원 경매 사이트에서 경매물건의 법원감정평가서를 보면 [지적도상 맹지]라는 표현을 쓰기도 하고, 인근 [농로]를 통해 접근이 가능하다고 기재되어 있는 사례들을 볼 수 있다. 또 감정평가서에 첨부되어 있는 지적도를 자세히 살펴보면 경매 토지 옆에 실 날 같이 붙어있는 땅(도랑. 실개천)이 있는 경우를 볼 수 있다. 이런 땅은 현장답사를 해보면 로또로 판명되는 수가 많다.
 먼저 [지적도상 맹지]는 지적도만으로는 맹지로 나타나지만 현장을 가보면 비포장 상태의 농로나 포장한 농로 즉 현황도로가 있는 경우가 많다. 만일 포장이 안 된 농로라면 나중에 포장을 하면 현황도로가 되고 이미 포장이 된 현황도로라면 지적도상 맹지라도 건축허가가 날 수도 있다(私道인 경우 토지 주인의 토지사용승낙서를 요구하는 경우도 있다).
 실제 지도에는 표시되어 있지 않아도 현장에 가보면 도로가 신설되고 있거나 확장중인 경우도 있고, 도로개설 예정지인 것도 있으므로 도로를 잘 살피면 [지적도상 맹지]는 로또로 변한다.


 태풍의 눈이 커지는 건 순식간이다
 사실 우리나라(남한)도 세계지도 상에서 보면 맹지이다. 금수강산이 DMZ 철조망에 가로막혀 50년이 넘는 세월 동안 제값을 못 하고 있는 맹지인 셈이다. 
 2007년 10월 2일 노무현 대통령이 DMZ 군사분계선을 ‘걸어서 넘어’ 북한을 방문한 역사적 사건은 대한민국이 맹지에서 탈출할 시기가 임박했다는 신호탄이라 할 것이다. 남북철도만이라도 연결된다면 우리나라는 더 이상 세계지도상의 맹지가 아니다.
 이번 남북정상회담은 한편으로 ‘대한민국 맹지 탈출 작전’이라 할 수 있다. 맹지에 도로를 냈을 때 그 맹지의 땅값이 달라지듯이 앞으로 대한민국의 국제적 위상은 욱일승천(旭日昇天)하지 않겠는가?
 “이번에도 군사분계선을 걸어서 넘는 모습이 전 세계에 '한반도가 더 이상 말썽의 지역, 불안의 지역으로 남아 있지는 않을 것'이라는 메시지와 믿음을 줬을 것이라고 자신한다”는 노무현 대통령의 발언은 시사하는 바가 크다.   
 알렉산더는 말한다.
 “태풍의 눈이 커지는 건 순식간이다.”


 비포장 농로를 시멘트포장하면 도로로 인정한다
 비포장 농로를 포장만 하면 지적도상 맹지라도 현황도로로 인정해 준다. 즉 진입로로 인정해 준다는 뜻이다. 현행법에는 지적도 상에 도로가 개설되어 있지 않더라도 실제 도로가 콘크리트로 포장이 되어 있으면 현황도로라 하여 진입도로로 인정한다. 진입로가 있으면 주택이나 건물신축을 허가받을 수 있다. 지적도상 도로가 없더라도 농로를 포장하여 현황도로로 만들면 도로가 있는 땅값으로 처분할 수 있다.  
 콘크리트포장이라도 할 만한 농로가 없어 걱정일 때는 지적도상 구거(溝渠=도랑. 실개천)가 있는 경우 그 도랑(구거)을 콘크리트 포장하여 복개하면 현황도로를 낼 수 있다. 논. 밭가에 물이 흘러 다니는 도랑이 구거이므로 그 구거를 복개하여 진입도로를 낸다.
 건축법상 도로(예정도로 포함)는 4미터 이상의 도로를 말하나, 건축법 시행령 제3조의 3 규정 등 특별한 경우에는 너비 4미터 이상의 도로 확보를 요구하지 않는다.
 
 친구들과 어울려 전원주택을 지으면 좋을 만한 임야가 구거 저 건너편에 있었다. 임야는 1만평인데 모두가 맹지라고 여기는 통에 가격이 주변의 절반 값이다. 그런데 이 임야를 산 후 구거를 복개하여 현황도로를 내면 그 맹지는 바로 로또가 된다. 이렇게 한 밑천 잡은 한미천씨가 실제 있었다.
 구거는 행정관청의 점용허가를 받고 포장을 해야 한다. 설계사무소에다 다 맡기면 된다. 구거 포장비용은 땅값이 주변 시세로 회복될 경우를 감안하면 로또 살 돈 정도다.

 맹지는 아예 땅이 클수록 수익도 크다 
 수도권에서 공장을 하던 김공장씨는 행복도시(세종시) 후광을 입어볼까 싶어 충청남도로 공장을 이전할 계획을 세우고 땅을 보러 다녔다.
 하지만 충청도 땅도 수도이전 논란 전후 가격이 오를 대로 올라 마땅한 땅을 구하지 못했다. 땅이 마음에 들면 가격이 엄청나고 가격이 싼 곳은 한결 같이 맹지였다. 김공장씨는 맹지를 어떻게 해보는 수밖에 없다는 생각에 맹지를 뚫을 방법을 찾고 있었다.
 김공장씨는 충청남도 아산 지역을 중심으로 아예 맹지만 찾아 다녔다. 아산 지역은 둔포산업단지, 아산테크노밸리, 탕정지구 삼성전자가 입주해 있다. 배방지구에는 아산신도시 건설공사가 한창이다.
 천안아산역 KTX(고속철도)는 한반도의 중심축을 천안. 아산으로 바꾸고 있다. 천안시 직산읍에는 2009년까지 태양열 집적단지인 솔라파크가 들어선다. 아산만권 유통거점지로 14만평의 목천 물류센터가 조성되면 천안 지역이 유통물류 중심지로 급부상할 것이다. 목천읍과 성남면에는 131만평 규모의 중부권 최대 레저타운이 조성된다. 그 외에도 천안시 입장면의 입장밸리, 천안시 풍세면의 풍세산업단지 등 개발계획이 즐비하다.  
 김공장씨의 시대를 보는 눈은 정확했다. 문제는 맹지를 뚫을 방법이다. 땅굴을 파서라도 뚫어야 산다. 천신만고 끝에 아산시 음봉면에서 약 2천 평 규모의 맹지인 임야를 찾아내긴 했다. 4차선 도로에 접한 앞 쪽의 임야는 시세가 평당 35만원이라는데 맹지인 뒤쪽 임야는 평당 20만원에 매입하기로 협의가 되었다.
 문제는 길을 못 내면 무용지물이므로 맹지에서 탈출할 묘안 을 찾아야 했다. 먼저 앞 쪽 땅 주인에게 도로를 낼만한 정도의 땅을 팔도록 부탁했다. 일언지하에 거절당했다. 도로를 낼 정도의 땅만 시세보다 훨씬 비싼 평당 60만원에 팔라고 했더니 생각해 보자고 한다. 며칠 기다려도 답은 없고 맹지 주인은 언제 계약할거냐고 성화를 한다. 앞 땅 주인을 다시 찾아가 앞 땅은 이미 4차선 도로에 접해 있지만 기역자로 도로를 하나 더 내면 아마 땅값은 전부 평당 60만 원 짜리로 오를 거라고 설득했다. 그러자 앞 땅 주인은 솔깃해져서 도로를 내는데 필요한 땅을 평당 60만원에 팔겠다고 한다. 다음날 앞 땅 일부와 맹지 전부를 같은 공인중개사 사무소에서 계약을 체결하였다.
 이때 중요한 것은 앞 땅과 맹지를 같이 계약해야 실수가 없다는 것이다. 혹시 맹지가 욕심난다고 먼저 계약을 쳐 놓으면 향후 중도금 일자 등을 의식해 앞 땅 주인과 협상하는데 초조감이 생길 수 있다. 자칫 양쪽의 교란 전략에 말려 계약금만 날릴 위험도 크다. 김공장씨는 도로를 낼 땅을 사는데 터무니없는 가격을 지불하였지만 현황도로를 내면 맹지에서 탈출한다.
 이제 공장을 짓고 지목이 [공장부지]로 바뀌면 2천 평 전체 땅값이 평당 60만 원 이상을 호가하게 될 것이다. 이게 맹지를 로또로 만드는 신비의 손, [마이다스의 손]이 아닌가?

 맹지는 공유물분할이 쉽다
 한편, 맹지는 도로에 닿지 않기 때문에 지분 경매를 받을 경우 어떻게 분할을 하더라도 이해관계에 차이가 나지 않아 상대적으로 공유물분할이 쉽다. 그러니 지분 경매로 낙찰을 받아 먼저 공유물분할 소송을 내거나 합의를 본 다음 농로, 구거를 이용해 현황도로를 내라.
 [토지거래허가구역]에서 [지분]으로 강제경매에 나온 [큰 규모의 맹지 임야]를 낙찰 받아 [구거]를 이용해 [현황도로]를 내서 공장 등으로 개발한다면 천지개벽이 일어나지 않겠는가? 이런 경매물건이 전국에 널려 있다.