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사회복지시설은 그린벨트에도 가능하다

마더 테레사 수녀가 복권을 발행한 투자기법
<<마더 테레사의 삶 그리고 신념>>이란 책 속에 이런 구절이 나온다.
“인도 봄베이에서 열린 성체대회에 참석한 교황 바오로 6세가 귀국하면서 자신이 타던 의전용 자동차인 링컨 콘티넨탈을 마더 테레사에게 선사했다. ‘이상향(평화의 마을)’ 건설비용 마련을 고민하던 마더 테레사 수녀의 뇌리에 바로 이 자동차가 떠오른 것이다. 10만 루피짜리 자동차를 경품으로 내걸고 백 루피를 기부하는 사람에게 복권 한 장을 준다. 그렇게 해서 복권 5천 장만 팔면 순식간에 50만 루피를 모을 수 있다는 게 마더의 아이디어였다.”
이 얼마나 절묘한 투자기법인가? 마더 테레사 수녀의 현실감각이 빛나지 않은가?(이런 일이‘우리나라에서 일어났다면 무허가 복권발매행위로 형사 처벌대상이 되지나 않았을까’걱정되기도 하다.)

IMF관리체제를 거치면서 최근에는 가정주부들도 경매시장에 뛰어들 정도로 법원경매가 대중화되었다. [흉보면서 닮는다]는 속담처럼 내 집이 경매당하면서 내 집 마련하는 재테크로 법원경매를 선택하는 젊은이들이 늘어났다. [경매는 경기가 하강국면에 접어들면서 활성화된다]는 속성이 세태에 반영된 면이 있다.
복지사업도 어쨌든 사업이므로 결국 그 성패는 부동산투자와 밀접한 관계를 가질 수밖에 없다. 영리사업이든 복지사업이든 인류구원사업이든 결국 부동산투자에 성공하지 않으면 성공하기 어렵다는 것은 많은 사례와 역사가 입증하고 있다.
사회복지법인이 성장하는 과정에서도 부동산투자가 차지하는 비중은 크다. 그 예로 예전에 [MBC TV 성공시대] 프로에서 방영된 적이 있는 홀트아동복지재단의 성공과정에서도 일부 드러난 바 있다.

사회복지법인 기본재산의 중요성
사회복지법인은 사회복지사업법에 따라 사회복지사업의 운영에 필요한 재산을 소유해야 한다. 이는 기본재산과 보통재산으로 구분된다. 기본재산은 부동산, 사회복지법인의 정관에서 기본재산으로 정한 재산, 사회복지법인의 이사회 결의에 따라 기본재산으로 편입된 재산 등을 말하고, 그 외의 재산은 보통재산이라고 한다.
사회복지법인은 기본재산을 매도. 증여. 교환. 임대. 담보제공. 용도변경 등을 하고자 할 때는 주무관청인 보건복지부 장관의 허가를 받아야 한다(사회복지사업법 제23조 제3항). 사회복지사업법의 이러한 규정을 위반하여 주무관청의 허가를 받지 않고 그 기본재산을 매도. 담보 제공하더라도 효력이 없다.
또한 사회복지법인의 대표자가 이사회의 의결 없이 사회복지법인의 재산을 처분한 경우, 그 처분행위의 효력도 무효이다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2000다20090 판결 : 사회복지사업법 제32조에 의하여 사회복지법인에 관하여 준용되는 공익법인의설립·운영에관한법률 제1조,제6조,제7조, 그 밖에 위 각 법의 여러 규정을 아울러 살펴보면, 공익법인의설립·운영에관한법률 제7조에서 공익법인의 재산의 처분에 관한 사항 등을 이사회에서 심의 결정한다고 한 것은 공익법인의 특수성을 고려하여 그 재산의 원활한 관리 및 유지 보호와 재정의 적정을 기함으로써 공익법인의 건전한 발달을 도모하고 공익법인으로 하여금 그 본래의 목적사업에 충실하게 하려는 데 그 목적이 있다 할 것이므로, 사회복지법인의 대표자가 이사회의 의결 없이 사회복지법인의 재산을 처분한 경우에 그 처분행위는 효력이 없다.)

탈법행위와 불법행위 중에도 적법(適法)행위가 있다.
부동산투자와 관련하여 탈법행위와 불법행위 속에 대박이 있다는 속설이 있다. 탈법행위란 법의 [탈]을 쓴 행위라는 뜻으로 법에서 예외적으로 허용하는 틈새를 활용한다는 전략이다. 불법행위란 법에 없는 즉 [금지하지는 않는] 행위를 활용하는 전략을 말한다.
탈법행위의 예로는 토지거래허가지역에서는 경매를 통하면 허가를 받을 필요가 없다는 점을 이용하여 고수(高手)들은 토지거래허가지역에서만 경매물건을 찾으러 다닌다. 토지거래허가지역은 [돈 되는 땅]이라는 것을 정부가 인정해 준 셈이고, 언젠가는 [돈 되는 땅]이라는 보증수표다.
세금과 관련하여 국세청에서 발간된 책자에 이런 예가 있다. 1층은 상가이고 2층은 주택일 때 전체 건물을 상가로 보느냐 주택으로 보느냐에 따라 특히 양도소득세를 계산할 때 큰 차이가 난다. 법은 주택으로 볼 수 있는 부분이 단 1제곱미터라도 크면 전체를 주택으로 보고 상가로 볼 수 있는 부분이 단 1제곱미터라도 크면 전체를 상가로 보고 과세를 하게 된다. 문제는 이게 주택 부분과 상가 부분이 똑같아서 주택으로 보면 1가구 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세 대상이 될 텐데, 상가로 보면 1가구 1주택이 아니라면서 상당한 양도소득세를 고스란히 물게 되는 경우가 비일비재하다는 것이다. 이런 때는 1층에서 2층으로 올라가는 사다리가 있거나 계단이 있으면 이 부분을 주택으로 계산하기 때문에 사다리라도 놓아서 주택 부분을 늘여서 팔아야 한다. 새로운 주인이 그 사다리를 치우더라도 팔아버린 사람에게 다시 세금 내라는 법은 없다.
[법에서 금지하지는 않는] 불법행위의 예로는 그린벨트 지역 안에 [화물운반용 컨테이너]를 이용해 사실상의 주택으로 사용하는 경우를 들 수 있다. 그렇다 하더라도 1년이 지나기 전에 자리를 이동해야 한다. 그 자리에 그대로 두면 항공촬영 자료를 이용해 취득세 고지서가 날아든다. 자리를 이동하면 취득세 고지서가 안 나온다.
이러한 탈법행위나 불법행위는 적법(適法)행위이기 때문에 부동산투자의 고수들은 곧잘 활용한다.

사회복지시설은 그린벨트에도 설치할 수 있다.
부동산투자와 관련하여 적법한 탈법행위와 불법행위 속에는 대박이 있다는 예를 들어 보았는데, 사회복지시설은 그린벨트 안에도 설치할 수 있는 경우가 있다.
흔히 그린벨트라는 용어로 알려져 있는 개발제한구역은 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에서 규정하고 있다.
사회복지사업과 관련 있는 내용을 몇 가지 살펴보면, (가) 허가를 받고 할 수 행위로 청소년수련원. 문화예술회관. 박물관. 미술관. 세탁소 등이 있고, (나) [기존 주택을 고아원. 양로원. 종교시설로], [개발제한구역 안에서 공장 등 신축이 금지된 건축물을 근린생활시설. 보육시설. 양로원 또는 종교시설로], [폐교된 학교시설을 기존 시설의 연면적의 범위 안에서 자연학습시설. 청소년수련시설 등으로]용도 변경할 수 있다.
일반적으로는 개발이 제한되는 상수원보호구역에서도 [기존 주택을 연면적 50% 범위 안에서 이용원. 미용원. 약국. 정육점. 노유자(老幼者)시설 또는 방앗간 용도로 변경하는 행위]가 허용되고 있고, 개발행위제한이 강화되고 있는 보전산지 중에서도 임업용산지에서는 [병원. 사회복지시설. 청소년수련시설. 근로자복지시설. 공공직업훈련시설 등 공익시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치]는 허용되고 있다.
복지시설은 1,000제곱미터(약302평) 이내에서는 농지(農地)전용도 비교적 용이하다.
이러한 지역에서도 대지만 매입하는 것은 삼가고 낡은 건물이라도 건물(주택 포함)이 있는 대지를 매입하는 것이 편하고 경매를 통하더라도 마찬가지이다. 낡은 시골집일지라도 건물이 없으면 기반시설 즉 전기. 수도 등을 끌어오는 데만 수천만 원이 추가되기도 하고, 시일도 그만큼 오래 걸릴 우려가 많기 때문이다.
<동병상련>으로 [돈 되는 땅]에 투자하여 [임대(賃貸)]한다면, 누가 돌을 던지겠는가? 참고로 [부동산중개업소]는 그린벨트지역에서도 허가를 받으면 할 수 있다.

복지사업도 전략이 필요하다.

할리우드 스타 브래드 피트, 온라인 경매 사이트 이베이 창업자 피에르 오미디아르, CNN 앵커 솔리댓 오브라이언 등이 “2007년 미국을 위대하게 만든 15인”에 뽑혔다.

뉴스위크는 7월 3일자 최신호에서 “선정된 15인이 창조성과 열정, 그리고 천재성을 발휘해 사회에 헌신했다”며 이들에게 ‘사회환원상(Giving Back Awards)’을 수여한다고 밝혔다.
뉴스위크는 브래드 피트가 안젤리나 졸리의 출산을 위해 세계인의 관심을 필요로 하는 사람들이 있는 아프리카 나미비아로 파파라치들을 끌어들였으며, 그가 아니었다면 대부분의 미국인은 나미비아라는 나라를 알지조차 못했을 것이라고 선정 이유를 밝혔다.
뉴스위크는 연예계 데뷔 후 15년 내내 파파라치에게 쫓겼던 피트가 졸리와의 연애 이후에는 더욱 시달렸다면서 그가 딸 샤일로 누벨이 태어나자 ‘피플’지에 400만 달러를 받고 누벨의 사진을 판 뒤 이를 아프리카의 자선단체에 전액 기부하는 등 기지를 발휘했다고 설명했다.
피트는 이에 대해 “누군가 딸의 첫 사진을 얻기 위해 우리 커플을 계속 쫓고는 그 사진으로 막대한 돈을 벌도록 내버려둘 수가 없었다”면서 “우리는 그런 사태를 피할 수 있었으며, 결국 진정으로 돈이 필요한 사람들을 위해 수백만 달러를 모을 수 있었다”고 말했다.
뉴스위크는 또 피트가 스스로 아프리카 빈곤의 원인과 개선방안에 대해 일가견을 가질 정도로 연구도 많이 했으며, 허리케인 카트리나로 피해를 입은 뉴올리언스 재건을 위한 설계 공모에 10만 달러를 기부하는 등 미국에서도 많은 일을 했다고 부연했다.
뉴스위크는 과테말라 어린이들의 교육 지원 활동을 벌이고 있는 베니타 싱과 루스 데골리아 등 2명의 20대 여성, 온라인 경매 사이트 e-베이를 만든 피에르 오미디아르, 환경운동가 랜디 러스크, 베스트셀러 ‘목적이 이끄는 삶’의 저자로 미국 내 가장 영향력 있는 목회자인 릭 워렌 목사, 음악으로 자선활동을 벌이는 바이올리니스트 아론 도킨을 15인에 포함시켰다.